Magyar
Éppen fél éve már, hogy Nagy Márton arra kérte a bankokat, szorítsák a lakáscélú hitelek THM-szintjét önkéntes alapon 5 százalék alá, miközben a piaci kamatok nagy része 6-7 százalék között volt és van. A Magyar Bankszövetség novemberi vállalása alapján a hitelek szűk körére vállalták végül a bankok a kamatkedvezmény alkalmazását, mégpedig az idén április 1-je és október 31-e közötti hét hónapra, amit a kormány elfogadott. A Magyar Nemzeti Bank nekünk adott válasza alapján tavaly az adásvételek mindössze 0,15 százaléka (vagyis kevesebb mint 200 tranzakció) felelt volna meg a hitelkonstrukció feltételeinek, de valamelyest alkalmazkodhat még a piac mindkét oldala. Az így is csekély esélyek ellenére most összefoglaljuk, mit lehet már tudni az új hitelről.
A Magyar Bankszövetség vállalása alapján a hitelfelvevőre, az ingatlanra és az időbeni elérhetőségre is szigorú korlátozó feltételek lesznek érvényben:
Látható tehát, hogy bár Nagy Márton a teljes hiteldíj (THM) maximálását kérte a bankoktól, ők ezt a kamat maximálásával teljesítik, ami a folyósítási és hitelbírálati díj elengedése miatt szinte ugyanazt jelenti.
A bankok jelenleg nagy átlagban 6,7%-os átlagkamattal kínálják piaci kamatozású lakáshiteleiket, ennyi az egyetlen elérhető 5 éves kamatperiódusú lakáshitel kamata is. Az új, kamatkedvezményes lakáshitel árazásának a kialakítására az MNB nekünk adott válasza alapján háromféle lehetőségük van a bankoknak:
Akármelyiket is választja egy bank, a jelenlegi piaci környezet tartós fennmaradása esetén az első 5 évben alacsonyabb, a futamidő későbbi részében magasabb lehet a kamat. Alábbi ábránkon mutatjuk, hogy miben tér el a törlesztőrészlet 5%-os, illetve 6,7%-os kamatozás mellett egymástól 10 millió forintonként.
Aki 20 millió forintot vesz fel 20 évre, az havonta 9800 forintot, öt év alatt 1,17 millió forintot spórol a kamatkedvezménnyel.
A konstrukcióval kapcsolatos kérdésünkre az MNB felhívta a figyelmet: az adósok oldalán kockázatként jelenhet meg a törlesztőrészletek megemelkedése az alacsonyabb kamattal lefedett első 5 évet követően, akár a kedvezmény lejárta, akár az első kamatperiódus végén esedékes kamatforduló miatt. A potenciális kockázatot azonban a kamatkedvezmény formájában érvényesülő kamatmaximum esetében a jövedelemarányos törlesztőrészlet mutató (JTM) szabályrendszere megfelelően kezeli, hiszen a JTM számítása során a hitelszerződésben szereplő kedvezmény nélküli kamatot kell figyelembe venni, rövidebb kamatperiódus esetében pedig az alacsonyabb JTM-limit alkalmazandó.
Felvetettük a jegybanknál, megfontolás tárgyát képezi-e az MNB-nél, hogy változtasson az adósságfékszabályokon annak érdekében, hogy a nettó jövedelmük 35-40%-át meghaladó mértékben tudjanak törlesztést vállalni a hitelfelvevők 5 éves kamatperiódus esetén is, tekintettel arra, hogy a fiatalok jövedelme alacsonyabb, mit az idősebbeké, és a zöld lakáshitelek esetében több ponton is lazább év eleje óta az adósságfék.
Az MNB jelenleg hatályos adósságfék-szabályrendszere az egyes hitelezői csoportokhoz kapcsolódó kockázatokat megfelelően kezeli, annak módosítását nem látjuk indokoltnak
- válaszolta a jegybank, egyértelműen utalva ezzel arra, hogy a program kedvéért nem változtat a jegybank az adósságféken, amelynek szabályai alábbi táblázatunkban olvashatók.
https://pcdn.hu/articles/images-sm/h/i/t/hitel2-739757.jpg 730w, https://pcdn.hu/articles/images-md/h/i/t/hitel2-739757.jpg 957w" alt="hitel2" sizes="(min-width: 768px) 60vw, 100vw" data-id="739757" data-editorial="0" data-mfp-src="https://pcdn.hu/articles/images-md/h/i/t/hitel2-739757.jpg">
A legtöbb bank hitele még kidolgozás alatt áll, egyedül a K&H és az Erste Bank adott viszonylag konkrét választ kérdésünkre:
A K&H Bank áprilistól felvehető hitele a bank kínálatában szereplő valamennyi kamatperiódussal elérhető lesz, tehát 5 éves és 10 éves kamatperiódussal, vagy akár végig fix kamat mellett is, mivel fiatalok számára az adósságfékszabály, a vélelmezhetően alacsonyabb jövedelmük miatt, nehezíti az első lakáshoz jutást. A legfeljebb 5%-os kamattal igénybe vehető konstrukció a már eddig is előnyös kamattal igényelhető K&H zöldhitel termék keretein belül lesz elérhető, annak az árazása lesz eltérítve az első 5 évre. A bank pénteki közleményében Oraveczné Németh Ildikó, a K&H Lakossági és kkv szegmens marketing vezetője hozzátette: „A K&H-nál a fiataloknak szánt lakáscélú zöldhitel kamata alapvetően 5 százalék lesz a futamidő első 5 évében, de a lakás- ill. életbiztosítási kamatkedvezményekkel ez 4,7 százalékra is leszorítható. A konstrukció 10 százalékos önrésszel is igényelhető, 5-30 év futamidővel. A kamatperiódus 5 vagy 10 éves lehet, vagy maximum 20 éves futamidőig akár végig fix is lehet a kamat, de fontos tudni, hogy a kezdeti 5%-os kamat csak 5 évig érvényes, azt követően a normál kamatláb lép életbe. A kedvezményes kamattal, valamint 20 millió forintos hitelösszeggel és 20 éves futamidővel számolva kezdetben a havi törlesztőrészlet kevesebb mint 129 ezer forint lenne.”
Az Erste Banknál április elsejétől lesz elérhető a konstrukció. Mivel a bank nem nyújt 5 éves kamatperiódusú hitelt, ezért a jelenleg igényelhető 10 és 20 éves kamatperiódusú hiteleknél az első 60 hónapban nyújtják az ajánlott 5 százalékos kamatplafont, majd a hitel a 61. hónaptól felveszi a 10 és 20 éves konstrukció – a felvett hitelösszeg, valamint a vállalt jövedelem jóváírásnak megfelelő – hirdetmény szerinti kamatát. A már tudott, ismert feltételeken túl további, egyedi feltételeket nem terveznek meghatározni, az Erste ugyanakkor – akció keretében – visszatéríti az értékbecslés-, a közjegyzői okiratba foglalás-, valamint a hiteles energetikai tanúsítvány díját, nem számít fel folyósítási jutalékot, illetve biztosítja a földhivatali ügyintézést.
Az MBH Bank annyit közölt, hogy 2025. április 1. és 2025. október 31. között lesz elérhető országos fiókhálózatunkban. Az intézkedés a fiatalok lakáshoz jutását kívánja segíteni, ami jól illeszkedik az MBH Bank jelenlegi otthonteremtési termékkínálatába. Mivel a kedvezmény egy szűkebb szegmenset céloz, a lakáspiac egészére szerintük mérsékelt hatása lehet. Az OTP Bank azt jelezte, hogy náluk is elérhető lesz az 5%-os lakáshitel, ennek a kidolgozása jelenleg is folyamatban van. Az UniCredit Bank is dolgozik a termék fejlesztésén, és terveik szerint a második negyedéven belüli indulással lesz elérhető. A Raiffeisen Bank tervezi a kedvezményes kamatozású lakáshitel bevezetését, a végleges feltételek és részletek még kialakítás alatt vannak, így erről a későbbiekben tudnak információt nyújtani. A CIB Bank azt közölte, hogy vizsgálják, milyen feltételek mellett fogják kínálni a terméket, ezt követően tudják a részleteket kommunikálni, és a Gránit Bank is ehhez hasonló válasz adott.
A kamatkedvezményes lakáshitel legnagyobb hiányossága minden bizonnyal az, hogy kevesen fogják tudni igénybe venni. A jegybank válasza szerint például
vagyis a tavalyi adásvételek 0,15 százaléka felelt volna meg az összes feltételnek.
A budapesti újlakáspiacon az energiahatékony ingatlanok teljes lakáspiachoz képesti lényegesen nagyobb aránya miatt az ingatlanra vonatkozó feltételeknek a lakások 1,2 százaléka felelhetett meg számításaik szerint.
Az MNB szerint az új lakások piacán az 1,2 millió forintos négyzetméterár feltétel a leginkább korlátozó tényező, ugyanis miközben 2024-ben a fővárosi újlakáspiacon a lakások mintegy fele rendelkezett maximum 60 négyzetméteres alapterülettel, addig csupán 16 százalékuk volt az 1,2 millió forintos négyzetméterár-korlát alatt. Összességében úgy véli a jegybank, az 5 százalékos kamatplafonnak még
akkor is visszafogott hatása lehet a hazai lakás- és hitelpiacra, ha indulásának hatására nő a 35 év alattiak hitelkereslete, és az újlakás-fejlesztők is igazítják valamelyest a termékhez a kínálatukat.
Becsei András, a Magyar Bankszövetség elnöke novemberi konferenciánkon azon várakozásának adott hangot, hogy a bankszektor szintjén
több tízmilliárd forintos volument várnak a lakáshitelezésben a terméktől.
Mint akkor elmondta, tudomásuk szerint több olyan program jöhet még, amely az 1,2 milliós négyzetméterár alatti lakások építését támogatja. Nemrég Tiborcz István ingatlanbefektető, a Gránit Bank legnagyobb tulajdonosa is beszélt arról a Mandinernek, hogy a cél az lenne, hogy bruttó 1,1 -1,2 millió forintos négyzetméteráron is lehessen már új lakáshoz jutni Budapesten.
Mi állt a Magyar Bankszövetség vállalásának hátterében?
1. Miért csak a 35 év alattiakra vonatkozik? Becsei András novemberi elmondása szerint azért, mert nem a lakáshitelezés általános fellendítésére van most szükség (az magától is dübörög), hanem a fiatalok lakáshoz jutását kívánják segíteni.
2. Miért csak a zöld ingatlanokra vezetik be? Azért, mert a forrásul szolgáló zöld jelzáloglevelek alacsonyabb forrásköltséget jelentenek a bankoknak, és az MNB-től zöld tőkekedvezményt kapnak, ezeket a kedvezményeket tudják továbbadni ügyfeleiknek.
3. Miért csak az 1,2 millió forintos négyzetméterárnál olcsóbb ingatlanokra vonatkozik? A Magyar Bankszövetség itt azt tartotta szem előtt, hogy a megfizethető lakhatást támogassák a bankok, és ne épüljön be a lakásárakba a kamatkedvezmény. A régiós ingatlanárakra tekintve a 3000 eurós négyzetméter ár nem számít túl szigorú korlátnak. A kamatkedvezmény két négyzetméternyi árelőnyt biztosít a lakásvásárlóknak, de arra törekedtek, hogy a maradék 58 négyzetméter is megfizethető legyen.
Bár a kamatkedvezményes hitelek feltételei zöld, energiahatékony lakásokra vonatkoznak, döntő arányban az új építésű lakások felelhetnek meg ezeknek a kritériumoknak. A KSH legutóbbi lakásépítési számai szerint 2024-ben mindössze 13 295 új lakás épült Magyarországon, ami a már eleve nem túl erős 2023-as számhoz képest is közel egyharmados zuhanást jelentett. A gyenge tavalyi év után viszont idén eljöhet a fordulat, legalábbis valamivel erősödhetnek a számok. Mindezt az új lakások iránti magasabb kereslet is alátámasztja, ami Budapesten már most is erősen érezhető.
A Lakáspiaci Hangulatfelmérésünkben általunk megkérdezett lakáspiaci szakértők átlagosan idén 16 ezer, jövőre 18 ezer lakóingatlan átadását várják Magyarországon. Bár ez még mindig alatta marad a hosszútávú átlagnak, de a tavalyi számhoz képest növekedést jelent. A tíz válaszadó véleménye 2025-re 13 és 20 ezer között szóródott, 2026-ra pedig 17 és 25 ezer közötti szórást mutat.
Nem lesz olyan egyszerű felpörgetni a számokat, mert mint ahogy az ÉVOSZ legutóbbi elemzése rámutat, az ágazat főbb kihívásai között a munkaerőhiány, a csökkenő megrendelésállomány és a növekvő lánctartozások is szerepelnek, miközben az építőipar egészének teljesítménye is csökkent tavaly. A magasabb kereslet viszont bizakodásra adhat okot, akárcsak a kínálati oldal számára nemrég bejelentett Lakhatási Tőkeprogram, ami a következő években lökést adhat a lakásépítéseknek, így egy kis késéssel a használatbavételi engedélyek, azaz az elkészült lakások számában is látható növekedés jöhet.
A kínálat volumenéhez képest szűkebb keresztmetszetet fog jelenteni az 1,2 millió forintos felső négyzetméterár-korlát. A használt lakásokhoz hasonlóan az új lakásoknál is intenzív áremelkedést várnak ugyanis a Lakáspiaci Hangulatfelmérésünkhöz választ adó szakértők, itt
16 százalékos éves drágulást várnak átlagosan a szakértők, azaz 2026 márciusára Budapesten elérhetjük az 1,9 millió forintos átlag négyzetméterárat.
A becslések skálája itt 10 és 21 százalék között szóródik, utóbbi megvalósulása esetén elérnénk a 2 millió forintot. Ráadásul a hitelből lakást vásárló fiataloknak egy erős versenytársi réteggel kell megküzdeniük: egyes lakóingatlan-fejlesztők arról számoltak be, hogy az elmúlt hónapokban az eladásaik 80 százaléka befektetési célú vásárláshoz kötődött.
