Magyar
A visszaélések miatt jövőre megint módosul a termőföldvásárlás, bérlet és használat szabályozása, ráadásul 2025. január 15-től már teljesen elektronikus lesz az ingatlannyilvántartás.
Az elővásárlásra jogosultak számára „húzós” szigorítás lép életbe januártól. Ha ugyanis a vevő és az eladó úgy állapodott meg az adott termőföld adásvételéről a szerződésben, hogy a vételárat már a szerződéskötéskor meg kell fizetni – ami jogilag „vételár előlegnek” minősül –, akkor az elővásárlásra jogosult másik vevőjelölt is csak akkor jelentkezhet be az ingatlanra, ha a teljes vételárat előre ügyvédi letétbe helyezi az illető. Erre a jövőre már érvényes húsbavágó változásra hívta fel a figyelmet Dr. Cseh Tibor András a Magyar Gazdakörök és Gazdaszövetkezetek Szövetsége (MAGOSZ) főtitkára az Agroinform szakportál Földügyek, jogszabályok 2025 webináriumán.
Úgy tűnik, a jogalkotók végre a szigorú és körülményes szabályokat kijátszó egyre pofátlanabb földmutyikat is megpróbálják visszaszorítani.
Sok eladó és vevő ugyanis azért ír „aránytalanul magas vételárat” a földadásvételi szerződésbe, hogy elvegyék a kedvét az elővásárlásra jogosultaknak, hogy ők jelentkezzenek az ingatlanra. A hosszú engedélyeztetés során éppen ezért véleményezi az agrárkamara a szerződésbe írt árat, és ha „aránytalanul magasnak” ítéli, nem támogatja a tranzakciót. Ebben hoz változást, hogy a továbbiakban igazságügyi szakértővel megerősítve bocsátja majd ki az agrárkamara az állásfoglalását éppen a trükkös eseteket visszaszorítására.
Sokan az elővásárlási és előhaszonbérleti joggal trükközve „helyben lakónak” tüntették fel magukat, bár nem ott laktak, ahol az adott terület van. Eddig ugyanis a szabály engedte, hogy „harmadik településről” is nyilatkozhatott úgy a földműves, hogy ő ott „helyben lakó”, így több a joga a területet bérbe venni, ha ezt valamilyen közvetett formában igazolni tudta. Jövőre ez a lehetőség is megszűnik: csak a lakcímkártyán szereplő „tartózkodási hely”, illetve a „lakcím” határozza meg, hogy az illető hol „helyben lakó”.
A jogalkotó a haszonbérletek kapcsán más kiskapukat is bezárt. Sokan éltek vissza az „alhaszonbérlet” jogintézményével. Ezzel ugyanis a már megkötött haszonbérletet a bérlő – megkerülve a transzparens engedélyeztetést – előzetes kifüggesztés nélkül suttyomban, akár 20 évre továbbadhatta más „alhaszonbérlőnek”. Ezután azonban már csak maximum 2 évre lehet alhaszonbérleti szerződést kötni.
A földadásvételnél is sokan trükköztek a haszonbérletekkel a vevőjük kárára. Miután megkötötték az adásvételi szerződést (amelyen fel kell tüntetni, hogy még hány évig van a terület bérbeadva), beadták a több hónapig húzódó kormányhivatali jóváhagyásra, majd az eladó ezalatt csöndben meghosszabbította a haszonbérleti szerződést a bérlővel. Miután a vevő megkapta a bejegyző határozatot az új földjéről, azt tapasztalta, hogy nem 1-2 év után jár le a bérlet, hanem két évtized múlva. A jogszabály változásával jövőre ennek a trükknek is vége. Ha az adásvétel engedélyeztetése már megkezdődött, a haszonbérletet meghosszabbítani vagy újrakötni nem lehet ez alatt. Azt már csak az új tulajdonos teheti meg.
Az viszont már minden tulajdonost és földhasználót érint, hogy 2025. január 15-től a földforgalmi eljárások, a mezőgazdasági hatósági eljárások esetében is már az új teljesen elektronikus ingatlannyilvántartást kell alkalmazni. Erről is beszélt az Agroinform webináriumán Dr. Császár-Kardos Cintia agrárjogi és vidékfejlesztési szakjogász. Nagy változás lesz, mert az E-ING rendszer összekapcsolja az intelligens adatbázisokat az elektronikus nyilvántartással.
Az is sokakat érint, hogy az új ingalannyilvántartási törvény alapján a függőben tartás helyett megjelent egy új elem: a vételi jog. Például, ha tanyás ingatlannál hitel is szerepelt a szerződésben, akkor eddig fél éve volt a feleknek a „függőbentartással” a terheket kiegyenlíteni, hitelt kifizetni. Az új rendelkezés erre vezeti be a tulajdon fenntartáshoz kapcsolódó „vevőjogot”, amelyet az egész ingatlanra – vagy annak a megvásárolandó hányadára – jegyzik be és ezzel 6 hónapra az adásvételi eljárást felfüggeszti.
Egyebek között ezek és még sok eljárási részletet érintő, esetenként lényegi változások lépnek tehát jövőre hatályba, de a szakma által régóta sürgetett földjogi reform továbbra is késik. Máhr András, a Mezőgazdasági Szövetkezők és Termelők Országos Szövetségének főtitkár-helyettese nemrég arra figyelmeztetett lapunkban Magyar Péter földreformötlete kapcsán, hogy a termőföld-szabályozást alapjaiban kell újragondolni.
Enélkül nem várható, hogy javul az agrárgazdaság versenyképessége. Pedig már égető a dolog, mert a gazdák többségének a gabonatermesztés már veszteséges, elszálltak a földbérleti díjak is. Tavaly hét vármegyében emiatt már csökkent is a földár, amire a rendszerváltás óta nem volt példa.
Mikor kell kifüggeszteni?
Januártól tovább egyszerűsödik az osztatlan közös tulajdon megszüntetése. Ha valaki már legalább 3 éve az adott ingatlanban tulajdonostárs, és egy másik társától további ingatlanhányadot vásárol, akkor azt már ki sem kell az önkormányzati hirdetőn, vagy a kormányzati honlapra függeszteni. De nem lehet majd a kifüggesztés nélküli tulajdonszerzéssel élni, ha az adott osztatlan közös földet már művelésre – haszonbérbe, vagy szívességi földhasználatra, részes művelésre – kiadták.
