Magyar
Bár a pandémia a lakáspiacot is megrengette, az árak rendületlenül kúsznak felfelé - mégha kissé lassabban is, mint eddig. Ez azonban nem rettenti el a lakásvásárlás előtt állókat, továbbra is nagy a kereslet a panel- és téglalakásokra, családi házakra. A lakosság új ingatlan vásárlására 5,8 százalékkal, használt lakásra pedig 14,1 százalékkal több hitelt igényelt a legfrisebb adatok szerint, mint tavasszal. Azonban azok, akik első lakásuk megvásárlását tervezgetik - főként ha hitelt is igénybevesznek -, rengeteg buktatóval szembesülhetnek. Nemcsak ráfizetés lehet a vége egy-egy hibának, hanem ugorhat is az álomotthon, meghiúsulhat a vásárlás. A Pénzcentrum most kivesézte, hogyan kerülheted el a csapdákat a lakásvásárlás útvesztőjében.
Egy nemrég megjelent elemzés szerint a panellakások ára 6,1 százalékkal nőtt Budapesten, és átlagosan 10 százalékkal a megyeszékhelyeken júniusban egy év alatt. A téglalakások is drágultak, csak kisebb mértékben. Mindeközben júniusban 136,35 milliárd forintnyi lakáshitelt fizettek ki a bankok ügyfeleiknek, amely soha nem látott rekord: a májusi hiteligénylések együttes összegét 13,3 százalékkal szárnyalta túl. Ezen belül új ingatlan vásárlására 5,8 százalékkal, használt lakásra pedig 14,1 százalékkal több hitelt kapott a lakosság júniusban, mint májusban az MNB friss adatai szerint. Mindezekből arra lehet következtetni, hogy járvány nem szegte kedvüket a magyaroknak az ingatlanvásárlás terén 2021-ben sem.
zonban vannak olyan hibák, amelyek közül egyet-kettőt szinte mindenki elkövet, aki az első ingatlanát vásárolja meg. Sokszor hallani horrorsztorikat is barátoktól, rokonoktól, akik pár éve "estek túl" a procedúrán, sőt még szülők és nagyszülők is szokták riogatni évtizeddel korábbi rémtörténetekkel a fiatalokat. Ennek sokszor az az eredménye, hogy sokan már eleve úgy készülnek rá a lakásvásárlásra, hogy valami úgyis balul sül el, félnek a hiteltől, mint a tűztől, és bebeszélik maguknak, hogy nekik az adásvételi és a hitelszerződés is kínaiul van. Először is ezt a hozzáállást kell elfelejteni.
Az önsorsrontó mítoszokat kell először is leépíteni. Csak azért mert a szülőknek nehéz volt anno, vagy mert a havert, sógort jól lehúzták, nem kell, hogy velünk is így történjen. Sőt, tanulni kell az ő hibáikból, végighallgatni a történetet, rákérdezni a homályos részletekre - a hibákkal, amiket elkövetett, ugyanis senki sem szeret dicsekedni, inkább úgy állítja be, mintha a sors keze lett volna.
Aztán az "én nem vagyok képes semmire, úgysem fog sikerülni, ez nekem kínai" hozzáállással is csak magunknak gyártjuk a problémákat. Nem arról van szó, hogy ne lehetne egy-egy ügy kissé bonyolultabb, mint megszoktuk. Várhatóan olyan hivatalokba (pl. föld) kell majd rohangálni, ahol még sose jártunk, időpontokat foglalni, ügyintézőkkel beszélni, közjegyzőhöz menni, ügyvéddel egyeztetni - valakinek már az is kín, ha belegondol. Viszont a lakásvásárlásnak ez az útja, amelyen már milliók végigmentek előttünk, és senki sem halt bele.
Megerősíthet minket a tudat is: ügyvédek, ügyintézők, bankok, hivatalok számára az, ami nekünk horror: nekik napi rutin. Ők tudják, mit kell csinálni. Nem kell attól sem félni, hogy "hülyeséget kérdezünk". Csak akarat kérdése a szerződések értelmezése is: magyaráztassuk el az ügyintézővel, ügyvéddel, vagy ha ez nem elég, akkor ismerőssel, rokonnal, baráttal. Bátran kérjünk segítséget.
Ha elértük azt az alapállapotot, hogy menni fog nekünk ez a lakásvásárlás, és az alapvető ügyintézés már nem rettent el, levetkőztük a meggyőződést, hogy valami úgyis balul üt ki... akkor érdemes néhány gyakori hibával előzetesen megismerkedni és elkerülni azokat. Íme 12 leggyakoribb hiba, amelyet az első lakásukat vásárlók elkövethetnek:
A legtöbben úgy gondolják, ez rájuk biztos nem vonatkozik, hiszen pontosan tudják mennyi a havi kiadásuk, mennyit tudnak félretenni, mennyit költenek jelenleg lakhatásra, és mennyi önerővel számolhatnak egy hitelfelvételhez. Forintra. Ha ez így is van, akkor sem érdemes abba a hitbe ringatnia magát az embernek, hogy minden lehetséges kiadásra gondolt.
Egyrészt sosem jó abból kiindulni, jelenleg mennyit költesz lakhatásra. Mivel a saját lakás nagyobb kiadással járhat, mint fizetni egy bérleti díjat. A rezsi csak egy dolog, albérlet esetében a lakás fenntartási költségeinek egy részét a tulajdonos fizeti. Ha úgy számoltál, hogy éppen ki tudod majd fizetni a törlesztőrészletet és jut még kajára, rezsire, akkor számold újra! Ha hitelt is veszel fel, mindenképp kell majd kötni biztosítást is, és érdemes a tulajdonostól érdeklődni, mennyi költséggel járt havonta addig az ingatlan.
Másrészt sokan csak a bankban döbbennek rá, hogy a bank nem ad akkora hitelt, mint amekkora a kiszemelt lakás vásárláshoz szükséges. Mivel a jövedelemnek csak egy bizonyos része terhelhető hitellel - és lehet hogy van már egy autóhiteled, vagy hitelkártyád, aminek a kerete szintén csökkenti a felvehető hitel mértékét. Az sem mindegy, hogy a leendő adóstárs keres-e eleget.
Tehát legelőször is érdemes újra elővenni a kockás papírt és számolni. Feltenni a kérdést, hogy biztos megengedhetek magamnak egy ilyen értékű ingatlant? A vásárlás után marad vésztartalékom (ha esetleg elromlana a bojler?), tudok-e majd félretenni? Mennyibe kerül majd a lakás fenntartása havonta (a törlesztőrészleten, biztosításon felül)? Először ezt érdemes tisztázni. Ha olyan ingatlant vennél, amire nincs meg a havi bevételed - sok pénzt lehet bukhatsz el, és könnyen el is lehet adósodni.
Mielőtt még beleugranánk egy lakásvásárlásba, mérjük fel alaposan az ingatlant minden szempontból. Ne sajnáljuk erre az időt! Egyrészt, sétálgassunk a környéken különböző napszakokban, hétvégén, hétköznap - akár lakásról, akár házról van szó. Ugyanis az ingatlan kívülről-belülről lehet maga az álom, ha a környék szörnyű. Sokkal inkább érdemes egy kissé lepukkantabb lakást megvenni egy jó környéken, mert azt még mindig átváltoztathatjuk álomotthonná, a környéket viszont nem tudjuk később lecserélni. Vagy ha mégis költözni kell a környék miatt, azzal sok pénzt lehet elbukni.
Fontosak a szomszédok, lakóközösség is, társasház esetében a közös képviselőt is meg lehet keresni, és érdeklődni, milyen állapotban van a ház. Gyakran beázik? Mikor volt felújítva? Lehet, hogy a közösköltség extrán magas, pont egy közelmúltban végzett felújítás miatt. Ha a környék, lakóközösség rendben, nyomozzunk tovább az ingatlan után.
Kérjük le a tulajdoni lapot - ezt bárki megteheti, ügyfélkapun keresztül is helyrajzi szám alapján. Nemcsak azt ellenőrizhetjük, hogy az eladó valóban tulajdonosa-e az ingatlannak és olyan arányban, mint mondja, hanem azt is, hogy nem osztatlan közös tulajdon-e véletlenül a lakás, vagy a családi háznak látszó ingatlan nem zártkerti valójában, esetleg egy cég székhelye. Sőt, azt is megtudhatjuk, nem áll-e végrehajtás alatt az ingatlan. Ezek a tényezők rengeteg akadály gördíthetnek a vásárlás és egy esetleges hitelfelvétel útjába is.
Rengetegen esnek bele abba a hibába, hogy ha lakásvásárlás kerül kilátásba, amihez hitelre van szükség, bemennek a saját bankjukhoz, és csak ott tájékozódnak az ajánlatokról. Hiszen ismerik az ügyintézőt, aki olyan kedves és megígérte, hogy mindent elintéz (akinek egyébként is ez a munkája, és valószínűleg jutalékot is kap érte). Hiszen már régóta ügyfelei annak a banknak, és eddig meg voltak elégedve.
Lapunk nem győzi hangsúlyozni, mekkora különbségek lehetnek bank és bank legkedvezőbb ajánlatai között is. Egy 20 évre felvett hitel esetében fél százalék eltérés a THM-ben és pár ezer forint különbség a törlesztőrészletben több százezres, akár milliós különbséget eredményezhet a teljes visszafizetendő összegekben.
Ezért érdemes összehasonlítani a banki ajánlatokat egymással személyre szabottan. Ehhez szerencsére be sem kell menni egyetlen fiókba sem, hiszen erre vannak az online lakáskölcsön kalkulátorok. A Pénzcentrum kalkulátora naprakészen megmutatja, hol mekkora törlesztőrészlettel vehetjük fel ugyanazt a kölcsönt. Az is nagyon fontos, hogy ha ellenőriztük a kölcsönajánlatokat, de még nem aktuális a vásárlás, mielőtt hónapokkal később megcélozzuk a bankot, nézzük meg, él-e még az ajánlat, vagy nem került-e kedvezőbb hitel az ajánlatok közé.
Hitelfelvétel esetén, ahogy korábban érintettük, nem mindig kap akkora összeget az igénylő, amekkorát szeretne, vagy esetleg úgy számol, hogy eleve nem jogosult arra az összegre, amire szüksége lenne. Ez több tényezőn is múlhat.
Az egyik fontos szempont a banknak a fizetés, mégis kevesen gondolnak rá, hogy hitelfelvétel előtt bekopogjanak a főnök irodájába, és fizetésemelésről tárgyaljanak. Valahogy adottnak veszik a havi jövedelmet. Pedig ha bértárgyalásra kerülne sor és ott elmondanák azt is, hogy lakásvásárlás előtt állnak, ehhez pedig nem jönne rosszul plusz 5-10-20 százalék, akkor meglepetésükre talán nem is ütköznének ellenállásba. Vagy ha mégis, legalább megpróbálták. Ezen kívül bevonhatunk még adóstársat, és plusz fedezeti ingatlant is a jövedelemhiány pótlására!
A másik jellemző buktató az ingatlan értéke, hiszen ettől függ, mekkora jelzálogot jegyezhet be a bank. Például ha valaki egy osztatlan közös tulajdont vásárolna meg, ami úgy lett leválasztva egy nagypolgári lakásból és egy cselédszobából, és a tulajdoni laphoz tartozó alaprajzon még vécé sincs (most ez egy szélsőséges példa!) - hiába kis ékszerdoboz AirBnB-lakás, az értékbecslő nem tehet semmit. A vételárhoz képest jócskán le fogja értékelni. Ha mégis ragaszkodunk az ilyen ingatlanhoz, érdemes a tulajdonossal egyeztetni a lakás paramétereinek papír alapú megváltoztatására, és kérhetünk új értékbecslést is.
Egy banki elutasítás még nem a világ, ne szegje kedvünket, hogy nem ítélik meg a kívánt hitelt, hanem inkább keressük a lehetőségeket. A banknak nem kötelessége megindokolni, hogy miért utasítják el a hitelkérelmet (hacsak az ügyfél nem KHR-listás, vagyis BAR-listás), viszont ettől függetlenül hitelközvetítőknél lehet érdeklődni, mi állhat a háttérben, és hogyan lenne érdemes egy új kérelmet benyújtani.
A hitelszerződéstől pedig az ügyfél is elállhat, ha azt nem találja megfelelőnek, és ugyanúgy benyújthat új kérelmet.
Az önerőnek elvileg 10 százalékot minimum ki kell tennie a vételárból, viszont a hitelező bank kockázatosabb ügyleteknél dönthet úgy, hogy ő 20 százalékot kér, vagy akár többet is. Érdemes ezzel számolni, és kipuhatolni, pontosan mennyi megtakarításra is lesz majd szükség. Természetesen az is igaz, minél kisebb az önerő, annál többet kell majd felvenni a banktól, és annál nagyobb lesz majd a visszafizetendő tartozás is.
Aztán sokan hazárdíroznak is: az önerőt személyi kölcsönből, vagy babaváró hitelből "fedezik". Az MNB még év elején figyelmeztetett: kockázatosak azok a lakáshitelek, amelyeknél az önerőt az ügyfél személyi kölcsöne adja. A magasabb kockázat azon esetekben is fennáll, amelyekben az ügyfél jövedelme a hitelfelvételkor egyébként lehetővé tenné a nagyobb eladósodottságot. Bár az MNB szerint a babaváró támogatásból fedezett önerő nem jelent akkora kockázatot (ennek összegét a hitelintézetek 75 százalékban számíthatják be önerőként a lakáshitel-kérelmek esetében), azért jobb az óvatosság, hiszen amíg a gyerekek meg nem születnek a támogatás hitelnek számít.
Bár jogosultak lennének, sokan lemaradnak az állami támogatásokról, mert vagy nem tudnak bizonyos lehetőségekről, vagy úgy hiszik, nem is tudják kihasználni, esetleg lecsúsznak róla, vagy nem tudják kombinálni a kinézett támogatásokat.
A babavárót nagyjából mindenki ismeri, de érdemes ellenőrizni a jogosultságot. Egyre többen lesznek ugyanis, akik nem jogosultak a babaváró támogatásra. A járvány alatt történt elbocsátások miatt például nem tudnak 3 év folyamatos tb-jogviszonyt igazolni, és az igénylés határideje (2022. december 31.) is egyre közelebb van.
Aztán ott van még a használt és új építésű ingatlan vásárlására vagy építésre igényelhető CSOK, meglévő, illetve vállalt gyermekek esetén, és az emellé igényelhető 10-15 millió forintos CSOK-hitel. Továbbá, akik CSOK-kal vásárolnak, az új építésű lakások 5%-os áfáját visszaigényelhetik.
Itt van még a legújabb otthonfelújítási támogatás és a mellé igényelhető hitel is a kisgyermeket nevelők számára, viszont ennek is vannak feltételei, ezáltal buktatói. Legtöbb gond a számlákkal lehet: például nem fogadhatók el a falusi CSOK kapcsán már elszámolt vagy elszámolni kívánt számlák, viszont lakás-takarékpénztári (LTP) megtakarítás felhasználásához benyújtott számlát igen.
Rengeteg fiatalnak, vagy hozzátartóiknak van LTP-je is, amelyeket felújításra, vásárlásra, építésre, hitelkiváltásra, stb. ugyanúgy fel lehet használni. Bár ezt a támogatási formát 2018 őszén beszántották, a meglévő szerződéseket tovább lehetett fizetni - viszont az állami támogatás csak akkor jár, ha van igazolt lakáscél. Az LTP önerőnek kiváló és gyakran kedvező hitel is járhat mellé, viszont sokan még az állami támogatást is elbukják az igényléskor, mert nem számolnak a hosszú ügyintézési idővel.
Sokszor 3-4 hónapba is telhet, mire az összeg kiutalásra kerül, azért érdemes az ügyintézést minél előbb megkezdeni és tájékozódni, mikor számíthat az ember az összegre!
Nem érdemes azért több százezer, vagy millió forintnyi támogatást elbukni, mert nem tudtunk a lehetőségről, rosszul nyújtottuk be a papírokat, kifutottunk az időből. Előre kell számolni minden lehetőséggel!
Ez előfordulhat akkor is, ha már az 1. pontban foglalt buktatón elcsúszol, és nem számolsz eléggé utána, megengedheted-e magadnak a kinézett ingatlant, fenn tudod-e majd tartani a havi kiadásaid mellett. Viszont az is lehet, hogy olyan a szerződéskötések kapcsán felmerülő egyéb költséggel nem számolsz, ami súlyos, akár több százezres kiadást jelenhet. Ha minden megtakarításod az önerőbe tetted bele, akkor nemcsak új hűtőre nem lesz vésztartalékod, ha elromlik: már magát a hitelt is elbukhatod.
A foglalót például - amelyet nem is minden esetben kérnek - sokszor készpénzben kérik az eladók, amely jelentős pénzfelvételi költséggel járhat, ha erre nem vagyunk felkészülve. Ugyanúgy, milliós tételek utalásának szintén nagyobb, nem várt költsége lehet a folyószámlán.
Az ingatlanvásárlás kapcsán a legjelentősebb kiadás mindig a vételár, azonban számos további költség is felmerül a vevő oldalán, amire nem árt időben felkészülni és előzetes költségvetést készíteni. A kiadások számbavétele nemcsak segít pontosan meghatározni, hogy mekkora terhet jelent az új ingatlan megvásárlása, hanem azt is láthatja a leendő vevő, hol csökkentheti majd a költségeket.
Rengeteg egyéb költség felmerülhet kezdve az ingatlanközvetítő díjától, az ügyvédi, közjegyzői költségen át, a hitelfolyósítási díjon keresztül az ingatlanszerzési illetékig. Nem is beszélve a költözés, vagy felújítás költségéről, ami a vásárlás után merülhet fel, mikor már üresek a zsebek. Ilyenkor szoktak még a lakáshitel tetejére egy kis összegű, rossz konstrukciójú személyi kölcsönt felvenni, vagy folyószámlahitelt igényelni, amit aztán nehezen tudnak visszatörleszteni. A végzetes hiba pedig a hitelkártya-adósság felhalmozás.
Aki az első lakását vásárolja meg, az mindenképpen tájékozódjon a járulékos költségekről, és ne használja fel a vésztartalékát önerőnek, mert még szükség lehet rá. Tartalék nélkül könnyen kerül adósságcsapdába az ember, és akkor biztosan nem kezdődik gondtalanul az új lakásban az új élet.
Az első saját lakás vásárlásakor, fészekrakáskor nagy a csábítás. Van, aki csak egy új vázát vesz előre, csak mert éppen útba esett a lakberendezési áruház. Pár növényt, egy 24 darabos edénykészletet, díszpárnákat. Könyvespolcot. Sokszor nincs megállás: még mielőtt megkapnád a kulcsot a lakáshoz, már rengeteg pénzt eltapsolhatsz. Mondj nemet az impulzusvásárlásra!
Ez nem vicc, komoly dolog: kerüld el messzire a lakberendezési áruházakat, a hipermarketben se kanyarodj az Otthon részleg felé. Amíg nincs a neveden a lakás, és nem fizetted ki az illetéket (vagy legalább kezdted el törleszteni!), ne vásárolgass össze mindenfélét. Pont azért, amit a 6. pontban írtunk. Ha elköltöd azt a pénzt edénykészletekre, akkor másra nem fog jutni - amire akkor nem számítottál, de nagy szükség lesz rá. Majd később berendezkedsz, ha minden rendeződött!
Természetesen mindenki azt gondolja magáról kezdetben, hogy ő nem fog elcsábulni. Viszont hacsak nem az önmegtartóztatás fekete öves bajnoka valaki, tudatosan kell visszagognia magát, minimalizálni a költéseit. A fészekrakó ösztön mindenkiben ott szunnyad ugyanis, ugrásra várva - nem csak a várandós nőkben. (Azt pedig ugye, mondani sem kell, hogy hitelből végképp ne vásárolj össze lakberendezési cikkeket, mielőtt magán a lakásvásárláson túl lennél!)
Az adás-vétel lezárulása után is lehetnek még vitás kérdések, pedig ez elkerülhető, ha az eladó és a vevő pontosan megállapodik a birtokba adás feltételeiről. Nem szóban, hanem írásban. Ez akkor is fontos, ha rokontól vásárol valaki, vagy ha az eladó jófejnek, kedvesnek látszik. Ha van róla papír, akkor mindkét fél védve van.
Mit érdemes tisztázni a szerződésben? Az utolsó vételár-részlet kifizetése, a kulcsátadás és a "nullás számlák" benyújtása mindenképp legyen belefoglalva. Miért fontos ez? Általában az utolsó vételár-rész kifizetését követően az ügyvéd viszi el a földhivatalba a szerződést, ami alapján bejegyzik az új tulajdonost a tulajdoni lapra (addig csak széljegyen szerepel). Ennek az idejében fontos megállapodni, főként ha a bank felé is igazolni kell az átvezetést záros határidőn belül.
A nullás számlák igazolják, hogy a költségek (pl. közös költség, gázszámla, szemétszállítás, stb.) rendezve lettek, és nem hagy a következő tulajdonosnak óriási számlákat az eladó, aki a közművektől tud igazolást kérni arról, hogy minden korábbi fogyasztást rendezett. A mérőórák átíratását is minél előbb kezdeményezni kell a szolgáltatóknál.
A birtokbavételkor javasolt jegyzőkönyvet felvenni, amelyet az szerződő felek aláírnak a mérőóraállásokról, ingatlan állapotáról, átadott ingóságokról. készítsünk jegyzőkönyvet, melyben feljegyezzük a mérőórák pontos állását. Talán csekélységnek tűnik, de nagyon fontos, hogy később ne kelljen ezen vitázni, és anyagilag sem mindegy, ha befut egy váratlanul magas fűtésszámla.
Az utolsó nagy buktató, amibe bele lehet futni lakásvásárláskor, ha felújítandó ingatlan vesz az ember, hogy rosszul kalkulál a felújítási költségekkel. Aki mostanában nyitva tartotta a szemét, tudhatja, mennyire elszálltak az építőanyagok költségei, és a szakemberek díjai. Egyes munkálatok esetében még az otthonfelújítási támogatással együtt is drágább felújítani most, pedig jó esetben a költségek felét az állam állja.
Azonban, ha nem lenne elég a drágulás, más tényezők miatt is elszállhat a felújítás költsége. Például kiderül, hogy teljesen korszerűtlen a villamoshálózat, és azt már nem bírja el, ha bedugod a fagyasztót és megy a klíma is, vagy a megrendelt új nyílászárók nem passzolnak, és falat kell vésni. Gyakran a felújítókkal is elszalad a ló: ha már a fürdőt szétvertük, miért ne csináltatnánk meg a konyhát is?
Az összes ilyen jellegű hibát akkor nem követi el az ember, ha tervez, és nagyjából próbál is ragaszkodni a tervekhez, illetve ha tudja, milyen állapotú ingatlant vásárolt meg. Természetesen rejtett hibák még akkor is jelentkezhetnek, ha körültekintőek voltunk: erre van a vésztartalék, ha nem herdáltuk el korábban másra.
Összegezve tehát egy lakásvásrlás - főként az első ingatlan - esetében rengeteg részletre kell figyelni és gondolni. Mivel kevesen "rutinosak" az ingatlan adásvételben, ezért nem is várhatja magától az ember, hogy semmilyen hiba ne csússzon be. A leggyakoribbakra viszont érdemes felkészülni lélekben és anyagilag is, mielőtt olyan szerződéseket kötnénk, amelyek milliókkal rövidítenek meg - ha nem is azonnal, de hosszú távon. Viszont ha valaki arra odafigyel, amit a fenti 10 pontban leírtunk, már sokkal kisebb az esélye, hogy nagyot bukjon.
