Magyar
Lassan el kell engedni az illúziót, hogy nem lehet olcsóbb az ingatlan, néhány hónapon belül a magyarországi ingatlanpiac is alkalmazkodik a nemzetközi piaci trendekhez. Ráadásul a rezsi drágulása is lépéskényszerbe hozza a tulajdonosokat: akinek nincs pénze korszerűsíteni, az eladóként jelenik meg a piacon. Ingatlanpiaci szakértők az első Forbes Money Summiton.
A csütörtöki, egész napos esemény ingatlanpiaci szekciójában Galambos Márton főszerkesztő beszélgetett ingatlanpiaci szakértőkkel:
Sándorfi Balázs a Bankmonitortól kiemelte: „nincs olyan, hogy az ingatlanok ára nem csökkenhet”, és ez a magyar piacra is igaz, hiszen több befektetési forma és eszköz ára is csökken, mert hat rá a piac. Az európai ingatlanpiacon később lesz árcsökkenés, míg az amerikai már korábban reagált. Magyarországon a különféle ingatlantámogatási rendszerek, támogatott hitelek révén bekerült a rendszerbe némi gőz, amit most ki kell engedni. Az, hogy ez milyen szinten fog bekövetkezni – nominális áresés vagy reálszintű kiigazítás −, még kérdéses.
Balla Ákos a Balla Ingatlantól is úgy látja, fordulópont jön az ingatlanpiacon. Eddig keresleti piac volt, volt lendület és támogatás az utóbbi négy-öt évben, most azonban átfordult a piac, amit csak tovább támogat, hogy a rezsiköltségek is szempontként jelentkeznek az ingatlanvásárláskor. Balla szerint az árak most még nőnek, de ez hamarosan csökkenésbe vagy stagnálásba fog átcsapni. A budapesti lakások átlagos négyzetméterárában 2013-2014-ben volt utoljára csökkenés: a 2008-2009-es válság után négy-öt év kellett ahhoz, hogy a piac megeméssze a válság következményeit. Ezzel szemben a pozitív külső tényezőket − állami támogatás, kedvező kamatkörnyezet − azonnal beépítik az árakba és megindul a piac. Az áralkalmazkodás most Balla szerint gyorsabb lesz, mert a megemelt rezsiszámlák hamarosan megérkeznek, és hónapról hónapra jönnek,
így gyorsabban reagál majd a piac, mert a rezsi drágulása rákényszeríti a tulajdonosokat, hogy lépjenek.
Akinek nincs célja az ingatlannal vagy nincs elegendő anyagi forrása a korszerűsítésre, az el fog adni. Balla Ákos arra számít, hogy lesznek szociális alapon kedvezmények, de még így is lehet, hogy több tízezer háztartásban kapcsolják ki például a gázt. Az ingatlan befektetésként infláció feletti eredményt tud termelni, de hasznosítás nélkül nem jó üzlet. Az árakban ő is inkább stagnálásra számít, mert valóban „kicsit túl volt fújva a lufi, de nem kipukkadni fog, csak egy kicsit leereszteni”.
A válság előszelét már ők is látják, mondta Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője. Az utóbbi időszakban a kereslet és a kínálat nagyjából kiegyenlítette egymást, az utóbbi egy-két hónapban azonban kinyílt az olló: több a hirdetés, mint az érdeklődés, csökkent a kereslet. A lakáspiac kapcsán azonban nem szabad általánosítani. Kis túlzással lényegtelen, hogy mi történik az európai vagy amerikai ingatlanárakkal, mert az ingatlan.com tapasztalata is az, hogy nagyon lokális az ingatlanpiac, mások a jövedelmek és más a saját tulajdonú ingatlanok aránya, csak a nagy tendenciák hasonlók. A 2008-as válság után kialakult egy viszonylag prudens pénzügyi gondolkodás, azonban bizonyos intézkedések (például a kamatstop) ezt az előrelátást kicsit elfeledtették.
Az első, megemelt rezsiszámlák után Balogh szerint még nem mindenki fog rögtön lépni, 2023 januárjában lehet az első nagyobb piaci mozgás.
Árak tekintetében is ekkor vár változást, de itt is nagy lesz a szórás, hiszen a kisebb településeken lévő, sokgenerációs, nagy alapterületű, szigeteletlen Kádár-kockák más árpályán mozognak, mint egy fűtéskorszerűsített új lakóparki lakás.
Sándorfi Balázs szerint egy kicsit „mindenkit megmentünk” hangulat van: az emberek reményekednek abban, hogy majd úgyis lesz valami segítő intézkedés. Balla Ákos hangsúlyozta, hogy a piac kettészakadt energia szempontjából hatékony és nem hatékony ingatlanokra, míg eddig szubjektív szempontok érvényesültek a lakásvásárlásnál. Most már nemcsak az a lényeg, hogy tetszik-e a fürdőszoba, a vásárlók első kérdése az lesz, hogy mennyi a rezsi, és az árakban is ennek mentén lesz szakadás.
Balogh László szerint az energiahatékony ingatlanok ára nominális szinten nőhet is, de reál értelemben bajban lehetünk, mert az elmúlt években a legnagyobb növekedést produkáló új lakások árai is kezdenek elmaradni a reálértékű drágulástól. A bérleti díjak szempontjából a hasznosítás kritikus lesz az ingatlanbefektetők számára, már elmúlt a befektetési céllal nagyon rövid távra vásárolt lakások kora.
Befektetési szempontból óriási lehetőségek nyílnak, ha valaki nyomott áron megveszi a kedvezőtlen állapotú ingatlanokat és felújítja, energetilaikag korszerűsíti,
és alacsonyabb rezsiköltségűként tudja eladni. Balla Ákor kiemelte: ma még nincsenek nyomott árú lakások a piacon, az eladók még kivárnak, arra számítanak, hogy valamilyen formában megvédik őket a magas rezsiszámláktól, néhány, körülbelül öt hónap múlva jön majd el az igazság pillanata.
A magyarországi lakások jelenleg még túlárazottak, leszakadtunk a nemzetközi ártrendekről, és felmerül a kérdés, hogy kell-e tovább tolni a jelenlegi támogatásokat − vetette fel Sándorfi Balázs.
„Lassan támogatás lesz nyomtatva minden téglára, és ebből építkezünk, ez fogja meghatározni az árat”.
Amikor a tranzakciós volumen jelentős részét befolyásolja az önerő előteremtésében a babaváró hitel, a többiben a kedvezményes hitel vagy támogatás, akkor nem biztos, hogy ez a helyzet fenntartható, mert a kínálati oldalt kevésbé tudja megváltoztatni, és leszakadunk a nemzetközi ártrendről, kialakul egy lakhatási válság. Maga a Magyar Nemzeti Bank (MNB) is úgy gondolja, hogy országos szinten a lakások 18 százalékkal túlárazottak a fundamentumokhoz képest.
A bérleti piacról Balla Ákos azt mondta, a hosszú távú kiadás az átlagemberek üzlete, a rövid távúnál pedig nem mindig helyesen számolják ki az ebből adódó megtérüléseket a kiadók, például saját munkaidejük értékét nem kalkulálják bele. Az inflációt lekövette ugyan a bérleti díjak növekedése, de így is mindössze 4-5 százalékos hozamokról lehet beszélni itt, nem ez a világ legjobb befektetése, mondta.
