Magyar
Az ingatlanpiac sokak számára harci őserdő, ahol ügyvédkígyók, hamis-vásárló nyílméregbékák, jogi buktatók és a szomszédok által telepített csapdák között kell lavírozni. Az elővásárlási jog ennek a modern dzsungelnek csak egy indája, de kegyetlenül körbefonja az eladót, és akár a vevőt is. Szerencsére éppen a jog, a tulajdon szabadsága segít. Mi is pontosan az elővásárlási jog, és hogyan érintheti az eladókat és a vevőket?
Maradjunk a magántulajdonnál: ház, garázs, szérű, lakás. De főleg ház vagy házrész, mert a panellakásokban jellemzően kevesen akarják/tudják megszerezni a szomszéd eladásra szánt kockáját. (Példa erre is van, persze.)
Az elővásárlási jog azt jelenti, hogy egy tulajdonnal rendelkező személynek (vagy szervezetnek) elsőbbsége van az ingatlan megvásárlására, ha az eladó eladni kívánja azt. Ez kapásból egy olyan mondat, amitől a hétköznapi ember fejében forrni kezd a maradék wasser, főleg nyáron ingatlan-főszezonban.
Nincs mit tenni. Ha el akarsz adni egy ingatlant, lesznek elővásárlási jogosultak. Ennyit érdemes tudni akkor is, mielőtt egyáltalán VESZEL valamit. (Amit vettél, majd el is fogod adni, mondja a „világ változik”-jóslat…)
Ez az elsőbbség vagy szerződésben van lefektetve, vagy természetes jog. Nos, ez itt a lényeg. Az elővásárlási jog ugyanis, a tulajdonlás még Rómában kialakult viszonyai szerint biztosítja, hogy senki le ne maradjon egy számára fontos ingatlan megszerzéséről. A Te esetedben, kedves olvasóm, ez a szomszédod. Neki joga van mindenki előtt megvásárolni az ingatlanodat, amikor el akarod adni. Nincs mit tenni. Roma invicta.
Sőt! Amikor az ingatlan tulajdonosa el akarja adni a saját szépen felújított házát, ő maga köteles értesíteni az elővásárlási jog jogosultját az eladási szándékról és az ajánlott vételárról. Miért? Azért, mert a szomszédnak lehetőséget kell biztosítani, hogy megvásárolja az ingatlant ugyanazon feltételek mentén, amelyeket az eladó más potenciális vevőkkel is közölne.
De azért nem kell aggódni. A kegyetlenül morcos szomszéd nénik nem tudják megakadályozni a vásárt. Hacsak nincs sok-sok milliójuk az alkóvban.
Az elővásárlási jog jellemzően nagyértékű családi ingatlanok, védelem alatt álló területek és üzleti célú telkek esetében segítség a jogosultnak, hogy biztosítsa a vásárlás lehetőségét, mielőtt az más vevő kezébe kerülne.
Nem kell negyvenhét szomszédhoz rohangálni. Példaként: Wekerletelep. Budapest egyik „falu a városban” ikonja, sok-sok beköltözni vágyó fiatallal. Van itt olyan kétlakásos társasház, ahol a saját, egyezményesen leválasztott kertjével rendelkező ház(rész)tulajdonosnak negyvenhét (!) szomszédja van. A telek mellett ugyanis 12, akár 16 lakásos társasházak vannak osztatlan kerttulajdonokkal. Ilyenkor mi van?
Az elővásárlási jog viszont jellemzően a kültelki (értsd: lakóterületen kívüli) szomszédokra érvényesíthető. Fenti esetünkben az eladó csupán a kétlakásos társasház másik lakásának tulajdonosát köteles értesíteni az eladásról, mert csakis neki, a közvetlen társasházbeli szomszédnak van elővásárlási joga. Ehhez még ügyvédi segítség sem kell.
Egy egyszerű ház (vagy lakás) eladásához bárki le tud tölteni egy forma-nyilatkozatot, ami az elővásárlási jog lemondásáról szól. Érdeke ez egyébként az eladónak, de a vevőnek is – hiszen jogszerűen szeretné megszerezni az új otthont.
Ezen a ponton a legkegyetlenebb haragos sem tudja akadályozni a folyamatot. Ugyanis nyilatkoznia kell. Én, eladó, tájékoztattam arról, hogy XXX millió forintért eladom a házamat. Ő, jogosult, vagy lemond az elővásárlási jogáról, vagy leteszi a megnevezett összeget. Utóbbi – sokmillió forint – ritkán fordul elő péntekről hétfőre, ugyebár.
Amennyiben a kedves szomszéd nem ír alá, perelhető az eladás akadályozásáért (elvégre vagy aláír, vagy virítja a lóvét), és nagy eséllyel nyerni fogunk, többszörös kártérítés mellett. Na ez az, amit semelyik jogosult haragos szomszéd nénike nem vállal.
Magánszemélyként, tulajdonosként csak ennyi feladatod van az eladás előtt/alatt:
Tudd meg, hogy kik rendelkeznek elővásárlási joggal!
Tájékoztasd őket, hogy XXX forintért árulod az ingatlanodat!
Találj vevőt, ez a legfontosabb!
Tájékoztasd az elővásárlási joggal rendelkező szomszédaidat a tényleges vételárról!
Írass alá velük lemondó nyilatkozatot!
Ennyire egyszerűen megy. A Földhivatalbeli rohangálástól és az egyéb ügyvédi díjaktól úgysem ment meg az isten se, pláne nem a jog.
