Magyar
Miközben a kormányzati kommunikáció a lakáspiac felfutásáról, a kedvezményes munkáshiteltől, a csökkenő alapkamattól hangos, arról nem nagyon esik szó, hogy a lakáshitelek kamatait meghatározó BIRS továbbra is magasban van. A BIRS (Budapest Interest Rate Swap) magyarul „Budapesti Kamatswap Ügyletek”, vagyis az a kamatláb, amely mellett a kereskedelmi bankok egymásnak hosszú távú – egy éven túli – hiteleket nyújtanak. Az alapkamat ugyan az elmúlt egy évben 10,75 százalékról 6,5 százalékra esett, ezzel szemben a BIRS a tízéves hitelek esetében a tavaly éveleji 5,91 százalékról 6,68 százalékra, a húszéves hiteleknél pedig 5,85 százalékról 6,97 százalékra nőtt. Ez egyértelműen megmagyarázza, hogy miért nem csökkennek a piaci lakáshitelek kamatai. Sőt, az OTP éppen a napokban jelentette be, hogy fél százalékkal emeli lakáshitelkamatokat.
– A bankok jellemzően 6,18-7 százalék közti kamattal nyújtanak mostanában hitelt, ami csaknem megegyezik a BIRS értékével. Vagyis úgy tűnik, mintha nem lenne haszna a banknak a hiteleken. Ha szigorúan nézzük, így is van. Miután azonban jó üzlet egy-egy hiteles ügyfél, egyik bank sem akar kimaradni az üzletből, hiszen ha valaki nála vesz fel hitelt, az jó eséllyel 10 évig, vagy még hosszabb ideig ott marad, ott vezeti számláját, oda utalja fizetését, onnan utalja számlái ellenértékét, azaz hosszú távú üzletet jelent a banknak. Ezért a BIRS-közeli szinten nyújtott hitelen elszenvedett esetleges veszteséget a Magyar Nemzeti Bankban 6,5 százalékos alapkamaton pihentetett szabad pénzeszközeinek a hozamából tudják finanszírozni a bankok – magyarázta Gergely Péter, a BiztosDöntés.hu pénzügyi szakportál alapítója.
A szakértő az OTP kamatemelését úgy értékelte, hogy a bank a jelenlegi körülmények közepette már nem jön ki a korábbi kamatszinttel, ezért kénytelen emelni. Kérdésünkre elmondta, ha a legnagyobb banknak emelnie kell, jó eséllyel a kisebbek is követni fogják. Valószínűleg nagyobb emeléssel, hiszen a piacvezető pénzintézet hatalmas ügyfélkörének köszönhetően már méretgazdaságosságot tekintve is jobb helyzetben van, mint a többiek. Arra nem mert vállalkozni, hogy megjósolja, vajon egyszeri emelésről van-e szó, vagy egy folyamat elindulására lehet számítani. Arra azonban felhívta a figyelmet, hogy a bankok igencsak szegmentálják hiteleiket. Jellemzően azoknak nyújtanak relatíve kedvező feltételekkel kölcsönt, akik nagy összeget vesznek fel hosszabb időre, és magas jövedelmet utaltatnak a számlájukra. A „nem kívánt” ügyfeleknek viszont kedvezőtlenebb feltételekkel kínálják a hitelt.
Arra is felhívta a figyelmet, hogy az a korosztály, amely jogosult az államilag támogatott hitelekre, csak részben igényel piaci kamatozású hitelt, mert sok esetben az egy gyermek után kamatmentes babaváró, a három százalékos csok+ – amely három gyermek esetén akár 50 millió forint is lehet – lefedi hiteligényük nagyobbik felét. Ezért csak azok kényszerülnek jelentősebb összegű piaci kamatozású lakáshitelt felvenni, akik ezeknek a feltételeknek nem felelnek meg. Ezzel együtt léteznek ugyan azok az öt százalékos lakáshitelek, amelyeket a bankok a kormány kérésének megfelelően „önként” kínálnak, ezek azonban igen szigorú feltételekhez kötöttek. Csak az első lakást vásárló, azon 35 év alattiak számára elérhetők, akik A+ energetikai besorolású, legfeljebb 60 négyzetméteres lakást vesznek, maximum 1,2 millió forintos négyzetméter áron. Világos, hogy ezeknek a feltételeknek csak nagyon kevesen felelnek meg, ezért ezeknek a hiteleknek nincs jelentős hatásuk a piacra és az árakra.
Kérdésünkre arról is beszélt, a kormányzat 21 pontos programjában előrejelzett, lakáspiacot ösztönző intézkedések hatása szinte azonnal érződik a lakásárakban. – Kicsit olyan ez, mint a tőzsde működése, vagyis már a hír megjelenésekor emelkedni kezd az ár anélkül hogy bekövetkezne az ígért intézkedés. Jellemző, hogy az egyébként nagyon kelendő Örs vezér tér közelében található panellakás ára ugyanúgy megemelkedik, mint a nehezen eladható vidéki kádárkockáé. 2015 óta azt látjuk, hogy bármilyen kormányzati bejelentésre már akkor elindul az áremelkedés, amikor még nem ismertek a részletszabályok. Olyan gyors ez a változás, hogy a bejelentést követő két héten belül átárazódnak a lakáshirdetések, szinte egységesen. A kereslet növekedése, és így az árak emelkedése irányába hatnak az olyan kormányzati intézkedések is, mint a nyugdíjpénztári megtakarítások idei évre érvényes, lakáscélú felszabadítása, az állampapírokból tavasszal felszabaduló ezer milliárdok várható lakáspiaci megjelenése, esetleg a munkáshitel is egy vékonyabb réteg számára – mondta Gergely Péter.
Miután pedig az állami támogatások azonnal beépülnek az árakba, hiába azok emelése, nem kerülnek kedvezőbb helyzetbe a lakásvásárlók. Sőt, azok helyzete, akik nem tudják igénybe venni a kedvezményeket, akár romolhat is. Miután a lakáspiacon is működik a kereslet-kínálat törvénye, megoldás lehetne – azaz letörhetné az árakat, vagy legalább lassíthatná az emelkedést –, ha sikerülne jelentősen növelni a lakások számát, vagy csökkenteni az irántuk mutatkozó igényt. Vagyis bármely olyan intézkedés, amely új lakásokat tudna behozni a piacra, segíthet letörni az árak emelkedését. Ezért megoldás lehetne egy bérlakásépítési program, esetleg a kollégiumi férőhelyek jelentős bővítése. Ekkor ugyanis a programokban lakáshoz jutók nem jelennének meg a lakásbérleti piacon, így kevésbé lenne értelme befektetési céllal lakást vásárolni, és így csökkenne a kereslet. A jelek szerint azonban rövid távon nem nagyon várható nagyobb bérlakás-, vagy egyéb lakásépítési program, hiszen a kormány az elmúlt 15 évben bármikor elindíthatta volna, mégsem tette.
